Daň z nemovitosti, ačkoli se zdá být malá, je přímý náklad spojený s vlastnictvím půdy. Pachtýř, který pozemek užívá a generuje na něm zisk (včetně dotací), by měl tento náklad nést. Vzhledem k nedávným legislativním změnám a růstu koeficientů je nutné Daň z nemovitosti promítnout do pachtovného.

 

I. Kdo platí Daň z nemovitosti?

 

Zákon jasně stanoví: Daň z nemovitosti je povinen platit vlastník pozemku (pachtovatel).

  • Pachtýř, přestože pozemek užívá, je povinen platit daň pouze v případě, že se jedná o nebytové prostory, nebo pokud je daň na něj smluvně převedena – což je u zemědělské půdy komplikované a neobvyklé.

  • Prakticky: Jako vlastník obdržíte platební výměr od finančního úřadu a jste povinen daň uhradit.

 

II. Nedávné změny legislativy a dopad na náklady

 

V posledních letech došlo k výraznému zvýšení sazby Daně z nemovitosti (zejména od roku 2024), což představuje pro vlastníky zemědělské půdy citelný nárůst nákladů:

  1. Zvýšení sazby: Došlo k navýšení základních sazeb pro zemědělskou půdu.

  2. Místní koeficienty: Obce mají nově větší pravomoc zvýšit daň prostřednictvím místních koeficientů. I když většina obcí toto u zemědělské půdy nevyužívá, je to potenciální riziko.

  3. Dopad na 1 ha: Zatímco historicky činila daň za 1 ha orné půdy např. , po úpravách se může vyšplhat až na a více, v závislosti na obci a bonitě.

Tento nárůst je přímou motivací k navýšení pachtovného.

 

III. Jak promítnout Daň do cílového pachtovného

 

Při vyjednávání o pachtovném na použijte Daň z nemovitosti jako silný a nezpochybnitelný argument. Jde o reálný náklad, který by měl nést ten, kdo z půdy profituje.

 

Strategie argumentace:

 

  1. Daň je náklad pachtýře: Jasně konstatujte, že Daň z nemovitosti je náklad pachtu a pachtýř ji musí pokrýt.

  2. Cílený výpočet: Pokud požadujete , odlište svou investiční rentu od daňového nákladu:

    • Daňový Náklad:

    • Investiční Renta: (která odpovídá z tržní ceny ).

    • Celkem Pachtovné:

  3. Prokázání fakturou: Ukažte pachtýři platební výměr z finančního úřadu a trvejte na tom, že tato částka musí být stoprocentně pokryta v ceně pachtovného.

Nezapomeňte: Pachtovné je pro pachtýře daňově uznatelný náklad. Úhrada Daně z nemovitosti formou navýšeného pachtovného pro něj nepředstavuje ztrátu – snižuje mu základ daně.

 

IV. Sankce: Dluh a Daň

 

Pokud pachtýř neplatí, vznikají vám jako vlastníkovi dva dluhy:

  1. Váš dluh vůči státu: Musíte zaplatit Daň z nemovitosti, i když nedostáváte pachtovné.

  2. Dluh pachtýře vůči vám: Dlužné pachtovné + Úroky z prodlení + Náhrada za daňový náklad.

Prevence: Do smlouvy včleňte ustanovení, které výslovně uvádí, že: Pachtovné je stanoveno včetně kompenzace za Daň z nemovitosti, kterou pachtovatel hradí na základě zákonné povinnosti, a tato Daň je součástí pachtovného.

 

V. Pozor na danění pachtovného

 

Jako vlastník musíte pamatovat, že příjem z pachtu je zdanitelný příjem (dle § 9 zákona o daních z příjmů).

  • Základ daně: Pachtovné, které přijmete.

  • Daňový výdaj: Proti příjmu můžete uplatnit Daň z nemovitosti a další související výdaje (např. náklady na právní služby, ověřování podpisů). To je důležité pro minimalizaci vašeho daňového základu.

Pachtovné sjednané na vám po zdanění a odečtení nákladů přinese stále výrazně vyšší čistý zisk než podprůměrná sazba.

Následující článek bude: Kolíky a hranice: Kdy je potřeba geodet a kdo to musí zaplatit.

(Článek 10 z vašeho seznamu)