Obsah: Definice pozemků, jasná výše pachtovného a sankce za neplacení, délka výpovědní doby. Jak správně určit předmět pachtu a proč se vyhnout obecným frázím.
Obsah: Metody zjišťování cen v regionu, jak se bránit podhodnoceným sazbám a jak pachtovné pravidelně indexovat.
Obsah: Právní ochrana (i při prodeji půdy), jak správně podat návrh na vklad.
Obsah: Vysvětlení rozdílů ve výpovědních lhůtách (např. 1 rok u neurčité doby) a jak se vyvarovat tichému prodloužení smlouvy.
Obsah: Právní nárok na úrok z prodlení. Lhůty pro nápravu a první výzva pachtýři (doporučeně/datovou schránkou).
Obsah: Klíčové pro váš p.č. 5935. Jak vzniká bezdůvodné obohacení. Jak se tento nárok liší od dlužného pachtovného a jak správně vypočítat dluh za neoprávněné užívání.
Obsah: Právo vlastníka na udělení souhlasu se změnami. Jak se bránit degradaci půdy (odvodnění, stavby, změna travního porostu).
Obsah: Proč vždy trvat na písemném dodatku k původní smlouvě při jakékoli změně užívané plochy, aby nevznikl zmatek (jako ve vašem případě).
Obsah: Klíčové pro váš spor. Vysvětlení, že Katastr je rozhodující. Odmítnutí neoprávněného požadavku pachtýře na vyměření. Kdo hradí obnovu zničených hraničních znaků.
Obsah: Přesné lhůty (např. k 30. 9.), jak se vyvarovat zmatečné výpovědi a proč je nutné doručení přes datovou schránku nebo doporučený dopis s dodejkou.
Obsah: Klíčové pro vaši situaci. Jak reagovat, když pachtýř podmiňuje vrácení pozemku (např. vaším vyměřením) a jak se bránit neoprávněnému zadržování majetku.
Obsah: Právo na náhradu škody při devastaci půdy nebo při ponechání cizích předmětů (např. zničené kolíky).
Obsah: Vysvětlení tříleté promlčecí lhůty a jak ji přerušit nebo prodloužit podáním žaloby nebo předžalobní výzvou.
Obsah: Vzorové fráze, stanovení konečné lhůty, výpočet dluhu a oznámení hrozby soudním sporem.
Obsah: Vysvětlení, že jde o jedinou cestu k získání pozemku, který pachtýř odmítá vrátit. Co je potřeba doložit (smlouva, výpověď, doručenka).
Obsah: Vysvětlení rozdílu mezi oběma žalobami. Jak správně spočítat výši nároku.
Obsah: Proces exekuce, role soudního exekutora, náklady pro dlužníka.
Obsah: Pravidlo úspěchu ve sporu (vítěz má nárok na náhradu nákladů) a co dělat, pokud musíte geodeta zaplatit dopředu.
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
Volba délky pachtovního vztahu je klíčová pro vaše právo na pravidelnou revizi pachtovného (na cílových 
) a pro možnost rychlého ukončení pachtu, zejména při neplacení.
Pacht na dobu určitou má přesně definované datum ukončení. V zemědělství je typická délka 5 let (kvůli dotačním cyklům).
Jistota konce bez výpovědi: Smlouva automaticky zaniká uplynutím sjednané doby. Nemusíte podávat výpověď. Toto je nejlepší nástroj pro sjednání nové, tržní ceny (např. ) po 5 letech.
Rychlá reakce na trh: Pevná doba zaručuje, že maximálně po 5 letech můžete reagovat na růst cen a inflaci.
Největší past: Pokud pachtýř užívá pozemek i po datu ukončení déle než jeden měsíc a vy jako vlastník proti tomu neprotestujete, pacht se ze zákona automaticky obnoví na tutéž dobu (max. na jeden rok).
Obrana: Je nutné si v kalendáři nastavit připomínku a včas (ideálně 6 měsíců před koncem) zaslat pachtýři prokazatelný písemný protest (doporučený dopis s dodejkou / datovou schránkou), že na ukončení pachtu trváte.
Pacht trvá, dokud není aktivně vypovězen. A zde je nutné znát přesné znění zákona pro zemědělskou půdu:
Výpovědní doba je 12 měsíců (jeden rok).
Výpověď musí být dána k určitému termínu, kterým je ze zákona daného roku.
Pokud se pachtýř opozdí s platbou pachtovného, nebo pokud chcete pacht vypovědět kvůli navýšení ceny:
Výpověď musíte doručit nejpozději do 30. září. Pacht poté skončí až .
Příklad: Výpověď doručená v prosinci 2025 znamená, že pacht skončí až . Ztrácíte tak kontrolu nad půdou na téměř dva roky.
Máte flexibilitu zahájit proces výpovědi kdykoliv a nemusíte čekat na konec sjednané doby. Tuto výhodu však silně přebíjí dlouhá výpovědní lhůta.
| Parametr | Pacht na dobu určitou | Pacht na dobu neurčitou |
| Konec vztahu | Automatický zánik k datu. | Nutná aktivní výpověď. |
| Délka výpovědi | 0 dní (při zániku smlouvy). | 12 měsíců (1 rok) k 1. říjnu. |
| Revize ceny | Snadná, garantovaná po skončení smlouvy. | Obtížná, nutno čekat téměř 2 roky na ukončení pachtu. |
| Doporučení | Nejlepší volba pro vlastníka. | Vyhýbat se kvůli dlouhé lhůtě. |
Pro vlastníky, kteří chtějí mít kontrolu nad pachtovným a minimalizovat riziko dlouhého sporu (jako je vaše situace s dluhem), je pacht na dobu určitou (max. 5 let) jedinou správnou volbou. Umožní vám rychlejší revizi ceny na cílových a garantuje konec vztahu.
Následující článek bude: Neexistující smlouva: Jak řešit neoprávněné užívání a dluh z bezdůvodného obohacení.
(Článek 6 z vašeho seznamu)
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
Vlastnictví pozemku neznamená automaticky legální užívání. V praxi se často setkáte s tím, že zemědělci obhospodařují půdu, na kterou nemají platnou písemnou smlouvu.
Váš problém s p.č. 0001 je klasickým příkladem, kdy musíte jednat rychle a vymáhat peníze z titulu bezdůvodného obohacení, nikoli dlužného pachtovného.
Dle § 2345 odst. 1 Nového občanského zákoníku (OZ) platí, že pachtovní smlouva k zemědělskému pozemku musí být písemná. Ačkoliv právní praxe a soudy někdy připouštějí zhojení vady formy, pro vás je strategicky nejvýhodnější trvat na tom, že ústní smlouva je neplatná.
Absence pachtu: Pokud smlouva není písemná (nebo již skončila), nejedná se o pachtovní vztah. Váš pozemek je užíván neoprávněně.
Okamžitá výzva k vyklizení: Protože neexistuje smlouva, neplatí žádná výpovědní doba (ani 12 měsíců k 1. říjnu). Máte právo požadovat okamžité vyklizení pozemku.
Vymáhání: Bezdůvodné obohacení: Neplatí sjednaná cena pachtovného. Vymáháte částku, kterou pachtýř ušetřil, nebo kterou vydělal neoprávněným užíváním vašeho majetku.
Toto je klíčová část, protože vám umožňuje požadovat nejvyšší možnou částku (např. ), a ne nějakou nízkou, historicky sjednanou sazbu.
Nárok na bezdůvodné obohacení se vyčísluje částkou, která odpovídá obvyklému pachtovnému za danou nemovitost v daném čase. V úrodných oblastech (Buchlovice, Tupesy) je to částka, kterou byste reálně sjednal/a na trhu, tedy vaše cílová sazba .
Argumentace: V soudním řízení musíte doložit, jaké je v dané lokalitě tržní pachtovné (např. cenovými mapami ÚZEI, nabídkami konkurence nebo výpočtem renty 2,0 % z tržní ceny viz Článek 2).
Promlčení je největší hrozba u bezdůvodného obohacení:
Subjektivní lhůta (3 roky): Lhůta začíná běžet dnem, kdy se vlastník dozvěděl (nebo měl dozvědět), že k neoprávněnému obohacení došlo. U pozemků to je obvykle po sklizni daného roku.
Objektivní lhůta (10 let): Absolutní lhůta od okamžiku, kdy k obohacení došlo.
Pokud je parcela p.č. 5935 užívána od roku 2022, nárok za rok 2022 se promlčí v roce 2025! Musíte jednat a vymáhat dluhy za nejstarší roky, aby nepropadly.
Výzva k úhradě a vyklizení: Zašlete uživateli doporučenou výzvu s dodejkou (nebo datovou schránkou), kde uvedete:
Že trváte na tom, že neexistuje platná písemná smlouva (p.č. 0001).
Že požadujete okamžité vyklizení pozemku a ukončení hospodaření (stanovte krátkou lhůtu, např. 14 dní).
Že vymáháte dluh ve výši Kč (obvyklé pachtovné) za neoprávněné užívání z titulu bezdůvodného obohacení.
Předžalobní výzva: Pokud uživatel do stanovené lhůty nevyklidí pozemek a neuhradí dluh, je nutné zaslat Předžalobní výzvu (ideálně s pomocí advokáta). Toto je zákonný krok nutný pro zahájení soudního sporu.
Předžalobní výzva musí obsahovat výši dluhu, odůvodnění (bezdůvodné obohacení) a lhůtu 7 dní pro úhradu před podáním žaloby.
Pokud neplatí a nevyklidí:
Žaloba na vyklizení pozemku: Jediná cesta, jak získat násilně zadržovaný pozemek zpět.
Žaloba na zaplacení: Vymáhání dluhu z bezdůvodného obohacení.
Neexistence platné písemné smlouvy je pro vás silná zbraň. Můžete okamžitě požadovat vyklizení a dluh vymáhat v tržní výši (např. ). Největší priorita je kontrola promlčecí lhůty a rychlé zahájení vymáhání nejstarších dluhů.
Následující článek bude: Změna užívání: Co když pachtýř mění způsob hospodaření (odvodnění, stavby, travní porost). (Článek 7 z vašeho seznamu)
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
Zemědělská půda (pachtovaný pozemek) je definována Katastrem nemovitostí a Ústavem zemědělské ekonomiky a informací (ÚZEI) svým druhem a způsobem využití (např. orná půda, trvalý travní porost, vinice, zahrada). Pachtýř je vázán smlouvou i zákonem k tomu, aby na pozemku hospodařil řádným způsobem a nezhoršoval jeho stav.
Jakékoli trvalé nebo podstatné změny na pozemku ze strany pachtýře bez vašeho výslovného a písemného souhlasu jsou hrubým porušením smlouvy a důvodem k okamžitému odstoupení.
Pachtovní smlouva musí jasně stanovit, že pachtýř je povinen užívat pozemek výhradně k sjednanému účelu (např. obhospodařování orné půdy) a nesmí měnit jeho charakter.
Zákonný zákaz: Dle občanského zákoníku nesmí pachtýř přeměnit propachtovaný pozemek na jinou kulturu (např. z orné půdy na travní porost) nebo na pozemku provádět stavby či jiné úpravy, aniž by k tomu měl váš písemný souhlas.
Váš nárok: Pokud pachtýř provede jakoukoliv trvalou změnu bez vašeho souhlasu, porušuje tím smlouvu a vy máte právo požadovat uvedení pozemku do původního stavu na jeho náklady.
Pachtýři často provádějí změnu kultury, aby splnili dotační podmínky, což může trvale snížit hodnotu pozemku.
Orná půda na Trvalý travní porost (TTP): Přeměna orné půdy na TTP bez souhlasu je závažné porušení. Převod TTP zpět na ornou půdu je nákladný, administrativně náročný a trvá roky.
Odvodnění / Závlahové systémy: Instalace trvalých drenáží, studní, meliorací nebo závlah bez souhlasu. Tyto úpravy se stávají součástí pozemku a vy jako vlastník nesete riziko z nich plynoucí.
Nebezpečný je pokus o zřízení dočasné stavby (např. skládka sena, uskladnění techniky, zpevněná plocha pro hnojiště).
Dočasné stavby: Pachtýř tvrdí, že jde jen o dočasné zařízení. V momentě, kdy je stavba pevně spojena se zemí (např. betonový základ), stává se ze zákona součástí pozemku a pachtýř ztrácí právo ji odstranit po skončení pachtu.
Prevence: Smlouva musí obsahovat absolutní zákaz zřizování jakýchkoli staveb či zpevněných ploch bez písemného dodatku.
Tzv. špatné hospodaření (např. nevhodné osevní postupy, nadměrné hnojení, znečištění). Ačkoliv se nejedná o formální změnu užívání, vede to k znehodnocení majetku. Po ukončení pachtu máte nárok na náhradu škody (viz Článek 18).
Jakmile zjistíte, že pachtýř mění způsob užívání bez vašeho souhlasu, postupujte okamžitě a rázně:
Okamžitá písemná výzva: Odešlete prokazatelnou výzvu (datová schránka, doporučený dopis s dodejkou), kde pachtýře vyzvete k okamžitému zastavení prací a uvedení pozemku do původního stavu. Uveďte, že v opačném případě půjde o hrubé porušení smlouvy.
Odstoupení od smlouvy: Změna užívání pozemku bez souhlasu je téměř vždy považována za hrubé porušení smlouvy. Pokud pachtýř neuposlechne výzvu, máte právo okamžitě odstoupit od smlouvy bez výpovědní doby (§ 2348 odst. 1 OZ).
Smluvní pokuta: Pokud jste do smlouvy zahrnuli smluvní pokutu za neoprávněné změny (viz Článek 1), máte nárok na její zaplacení bez ohledu na vzniklou škodu.
Náhrada škody: Pokud pachtýř změnou způsobil trvalou škodu (např. snížení úrodnosti, náklady na odstranění stavby), můžete ji po něm v plné výši vymáhat.
Nikdy neakceptujte ústní sliby ani dohody o změnách užívání. Písemná forma souhlasu (dodatek ke smlouvě) je jediná ochrana. Změna kultury je závažné porušení, které vám dává právo pacht okamžitě ukončit a požadovat náhradu škody. Aktivně kontrolujte stav pozemků, abyste zamezil/a trvalému znehodnocení.
Následující článek bude: Náhradní pozemky: Rizika ústních dohod o výměně a užívání cizí půdy.
(Článek 8 z vašeho seznamu)
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
Neplacení pachtovného je nejzávažnějším porušením pachtovní smlouvy a pro vás jako vlastníka představuje přímou finanční ztrátu. V této situaci musíte jednat okamžitě, prokazatelně a právně precizně, abyste pachtýře donutil/a k platbě a zároveň si otevřel/a cestu k rychlému ukončení smlouvy.
Jakmile uplyne sjednaný termín splatnosti pachtovného (např. 30. září) a peníze nedorazí, jste v prodlení a musíte okamžitě přejít do ofenzivy:
Pachtýř je povinen platit nejen dlužné pachtovné, ale i zákonný úrok z prodlení. Ten je stanoven na repo sazbu České národní banky platnou k prvnímu dni prodlení . Vzhledem k aktuálním sazbám (v roce 2024/2025) to představuje úrok, který může být i přes ročně. Tímto úrokem dluh pachtýře rychle narůstá.
Okamžitě odešlete pachtýři první písemnou upomínku, a to prokazatelným způsobem (doporučený dopis s dodejkou nebo datovou schránkou). Výzva musí být konkrétní:
Dlužná částka: Uveďte přesnou výši dlužného pachtovného.
Termín prodlení: Konstatujte, že je v prodlení od data splatnosti.
Úrok: Informujte ho, že požadujete zákonný úrok z prodlení.
Dodatečná lhůta: Stanovte mu krátkou, ale přiměřenou dodatečnou lhůtu na zaplacení (např. 7-10 dní).
Neplacení je považováno za hrubé porušení smlouvy a dává vám právo pacht okamžitě ukončit bez ohledu na sjednanou délku nebo výpovědní dobu.
Abyste mohl/a využít právo na okamžité ukončení pachtu, musíte postupovat přesně dle zákona:
Podmínka: Pachtýř neuhradil pachtovné ani do uplynutí dodatečné lhůty, kterou jste mu poskytl/a v první výzvě.
Oznámení: Musíte mu odeslat prokazatelné oznámení o odstoupení od pachtovní smlouvy z důvodu hrubého porušení závazků.
Účinek: Odstoupením smlouva zaniká okamžitě. Pachtýř nemá nárok na žádnou výpovědní dobu a je povinen bezodkladně vyklidit pozemek a předat vám jej.
Pokud by dluh narostl do extenzivní výše, můžete použít silnější nástroj:
Podmínka: Pachtýř dluží pachtovné za dobu delší než jeden rok.
Účinek: V takovém případě můžete dát okamžitou výpověď bez výpovědní doby.
Pro vlastníky, kteří čelí neplacení, je nejlepší strategií spojit vymáhání dluhu s ukončením nevýhodného vztahu:
Stop neplacení = Stop smlouvě: Nenechte pachtýře dluh hromadit. Okamžitě odešlete první výzvu. Pokud nezaplatí, okamžitě odstupte od smlouvy. Dluh budete vymáhat soudně (viz níže), ale získáváte zpět kontrolu nad půdou.
Předžalobní výzva: Jakmile od smlouvy odstoupíte, a pachtýř ani poté neuhradí dluh, zašlete předžalobní výzvu (viz Článek 14). Tento krok je nezbytný pro zahájení soudního řízení a prokazuje vaši snahu o mimosoudní řešení.
Hlídejte si Promlčení: Na vymáhání pachtovného platí tříletá promlčecí lhůta. Ta začíná běžet dnem, kdy pachtovné bylo splatné. Pokud pachtýř dluží za rok 2022 (splatnost např. 30. 9. 2022), právo na vymáhání se promlčí 30. 9. 2025. U nejstarších dluhů musíte jednat rychle a podat žalobu před uplynutím lhůty!
Neplacení je vaše příležitost k okamžitému ukončení pachtu a následnému propachtování půdy za tržní cenu jinému, spolehlivému subjektu. Pasivita je nejdražší chybou. Vždy komunikujte písemně a prokazatelně, aby vaše kroky obstály u soudu.
Následující článek bude: Náhradní pozemky: Rizika ústních dohod o výměně a užívání cizí půdy.
(Článek 8 z vašeho seznamu)
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
Jedním z největších rizik, kterému jako vlastník zemědělské půdy čelíte, je ztráta kontroly nad konkrétní parcelou. Zemědělci v rámci efektivity často provozují tzv. "výměny" nebo "zápočty" pozemků. Pachtují si například pozemek p.č. 100/1, ale ve skutečnosti hospodaří na p.č. 200/2, kterou mají v pachtu od jiného vlastníka.
Pro pachtýře je takové jednání výhodné (získají ucelené lány), ale pro vás, vlastníka, to představuje právní chaos, dotační riziko a finanční ztrátu.
Výměna pozemků znamená, že pachtýř místo vaší parcely (přesně uvedené ve smlouvě) obhospodařuje pozemek třetí strany (jiného vlastníka). Tuto operaci provádí na základě ústní dohody s jiným pachtýřem.
Bezdůvodné obohacení (Váš dluh): Pokud pachtýř užívá parcelu jiného vlastníka (kterou pachtujete vy, ale on ji má v "zápočtu" s jiným farmářem), může se stát, že původní vlastník půdy bude vymáhat bezdůvodné obohacení po vás, protože jste to vy, kdo má na danou parcelu pachtovní smlouvu!
Porušení smlouvy pachtýřem: Váš pachtýř porušuje smlouvu, protože nevyužívá přesně specifikovaný pozemek. Může tím hrubě porušit smlouvu, což je důvod pro okamžité odstoupení.
Problém s BPEJ a Bonitou: Pozemky nikdy nejsou stejné. Vaše parcela mohla mít Bonitu půdy (BPEJ) 15 Kč/m², zatímco náhradní pozemek, který pachtýř užívá, má Bonitu jen 10 Kč/m². Pachtýř tak hospodaří na méně kvalitní půdě, ale stále platí nízké pachtovné z vaší kvalitní půdy, zatímco vy nejste schopni získat kontrolu.
Klíčové pravidlo: Pachtovní smlouva vám dává právo na užívání konkrétní, Katastrem a LPIS (Land Parcel Identification System) specifikované parcely. Užití jakékoliv jiné parcely je automaticky neoprávněné.
Situace se dále komplikuje, pokud se vaše pozemky nacházejí v režimu Komplexních pozemkových úprav (KPÚ), což je ve Zlínském kraji časté.
Pacht na původní parcelu: Pachtovní smlouvy se často vztahují k původní parcele (před KPÚ). Pachtýř je však již v terénu automaticky naveden na novou parcelu (tzv. scelenou parcelu).
Váš nárok na novou parcelu: V případě KPÚ je pachtýř povinen vás bez odkladu informovat o přeměně pozemku a o tom, že pachtovní smlouva se automaticky vztahuje na nově určenou parcelu. Opět platí, že by mělo dojít k písemnému dodatku k pachtovní smlouvě, který novou parcelu jasně označuje. Bez toho je užívání nové parcely právně nejasné.
Znehodnocení pozemku v KPÚ: KPÚ sice pozemky sceluje, ale může dojít k tomu, že váš nový pozemek je méně přístupný, méně kvalitní nebo nevýhodně umístěný než původní. Pokud pachtýř tyto nevýhody nepromítne do pachtovného, nebo pokud jste s výsledky KPÚ nesouhlasil/a, máte právo jednat.
Jako vlastník musíte výměnám zabránit.
Do pachtovní smlouvy musíte zahrnout striktní ujednání:
Zákaz Subpachtu: Absolutní zákaz propachtovat pozemek dál třetí osobě (subpacht) bez vašeho výslovného písemného souhlasu.
Zákaz Výměny/Zápočtu: Ustanovení, že pachtýř je povinen užívat výhradně pozemek uvedený ve smlouvě a nesmí jej zařadit do žádné zemědělské výměny, scelení či zápočtu s jinými subjekty. Porušení tohoto zákazu je hrubé porušení smlouvy.
Vždy si ověřte, kde pachtýř skutečně hospodaří.
Kontrola LPIS: V aplikaci LPIS (veřejně přístupné) si můžete zjistit, kdo si na váš pozemek nárokuje dotace a zda v daném roce neohlásil užívání na jiné parcele.
Fyzická kontrola: Vyjeďte do terénu a zkontrolujte, zda pachtýř obdělává skutečně vaši parcelu, a ne její náhradní ekvivalent.
Pokud zjistíte, že pachtýř provozuje výměny s vaší půdou:
Hrubé Porušení: Využijte doložku ve smlouvě, která zakazuje užívání jiného pozemku. Pošlete pachtýři výzvu k ukončení výměny a okamžitému návratu k obhospodařování smluvní parcely.
Odstoupení: Pokud pachtýř neuposlechne a neprokáže, že hospodaří na smluvní parcele, máte právo okamžitě odstoupit od smlouvy (viz Článek 5) z důvodu hrubého porušení.
Vymáhání Ztráty: Pokud vám pachtýř způsobil škodu (např. v důsledku rozdílu v BPEJ nebo znehodnocení pozemku), máte nárok na náhradu škody.
Nikdy nesvěřujte pachtýři právo na změnu předmětu pachtu (parcely). Trvejte na písemném zákazu výměn. V opačném případě ztrácíte právní kontrolu, což vám znemožní hájit vaši cenu a vystavuje vás riziku sporů s jinými vlastníky.
Následující článek bude: Daň z Nemovitosti: Kdo ji platí, jaké jsou změny v legislativě a jak ji promítnout do pachtovného.
(Článek 9 z vašeho seznamu)
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
Daň z nemovitosti, ačkoli se zdá být malá, je přímý náklad spojený s vlastnictvím půdy. Pachtýř, který pozemek užívá a generuje na něm zisk (včetně dotací), by měl tento náklad nést. Vzhledem k nedávným legislativním změnám a růstu koeficientů je nutné Daň z nemovitosti promítnout do pachtovného.
Zákon jasně stanoví: Daň z nemovitosti je povinen platit vlastník pozemku (pachtovatel).
Pachtýř, přestože pozemek užívá, je povinen platit daň pouze v případě, že se jedná o nebytové prostory, nebo pokud je daň na něj smluvně převedena – což je u zemědělské půdy komplikované a neobvyklé.
Prakticky: Jako vlastník obdržíte platební výměr od finančního úřadu a jste povinen daň uhradit.
V posledních letech došlo k výraznému zvýšení sazby Daně z nemovitosti (zejména od roku 2024), což představuje pro vlastníky zemědělské půdy citelný nárůst nákladů:
Zvýšení sazby: Došlo k navýšení základních sazeb pro zemědělskou půdu.
Místní koeficienty: Obce mají nově větší pravomoc zvýšit daň prostřednictvím místních koeficientů. I když většina obcí toto u zemědělské půdy nevyužívá, je to potenciální riziko.
Dopad na 1 ha: Zatímco historicky činila daň za 1 ha orné půdy např. , po úpravách se může vyšplhat až na a více, v závislosti na obci a bonitě.
Tento nárůst je přímou motivací k navýšení pachtovného.
Při vyjednávání o pachtovném na použijte Daň z nemovitosti jako silný a nezpochybnitelný argument. Jde o reálný náklad, který by měl nést ten, kdo z půdy profituje.
Daň je náklad pachtýře: Jasně konstatujte, že Daň z nemovitosti je náklad pachtu a pachtýř ji musí pokrýt.
Cílený výpočet: Pokud požadujete , odlište svou investiční rentu od daňového nákladu:
Daňový Náklad:
Investiční Renta: (která odpovídá z tržní ceny ).
Celkem Pachtovné:
Prokázání fakturou: Ukažte pachtýři platební výměr z finančního úřadu a trvejte na tom, že tato částka musí být stoprocentně pokryta v ceně pachtovného.
Nezapomeňte: Pachtovné je pro pachtýře daňově uznatelný náklad. Úhrada Daně z nemovitosti formou navýšeného pachtovného pro něj nepředstavuje ztrátu – snižuje mu základ daně.
Pokud pachtýř neplatí, vznikají vám jako vlastníkovi dva dluhy:
Váš dluh vůči státu: Musíte zaplatit Daň z nemovitosti, i když nedostáváte pachtovné.
Dluh pachtýře vůči vám: Dlužné pachtovné + Úroky z prodlení + Náhrada za daňový náklad.
Prevence: Do smlouvy včleňte ustanovení, které výslovně uvádí, že: Pachtovné je stanoveno včetně kompenzace za Daň z nemovitosti, kterou pachtovatel hradí na základě zákonné povinnosti, a tato Daň je součástí pachtovného.
Jako vlastník musíte pamatovat, že příjem z pachtu je zdanitelný příjem (dle § 9 zákona o daních z příjmů).
Základ daně: Pachtovné, které přijmete.
Daňový výdaj: Proti příjmu můžete uplatnit Daň z nemovitosti a další související výdaje (např. náklady na právní služby, ověřování podpisů). To je důležité pro minimalizaci vašeho daňového základu.
Pachtovné sjednané na vám po zdanění a odečtení nákladů přinese stále výrazně vyšší čistý zisk než podprůměrná sazba.
Následující článek bude: Kolíky a hranice: Kdy je potřeba geodet a kdo to musí zaplatit.
(Článek 10 z vašeho seznamu)
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
Přesné vymezení hranic pozemku je základní podmínkou pro řádné užívání půdy a pro vyplacení férového pachtovného. V zemědělství je běžnou praxí, že se hranice „zaorávají“ a značení (kolíky, kameny) mizí. Pachtýř tím získává výhodu a vy jako vlastník ztrácíte nejen kontrolu nad přesnou plochou, ale riskujete i sousedské spory.
Kvalitní pachtovní smlouva (viz Článek 1) vždy přesně definuje výměru pozemku (v metrech čtverečních nebo hektarech), ze které je pachtovné vypočítáno (např. ). Pokud jsou hranice nejasné, může dojít k těmto rizikům:
Užívání menší plochy: Pachtýř neobdělává celou vaši výměru, ale platí za ni, protože nemá v terénu hranice.
Užívání cizí plochy (Bezdůvodné obohacení): Pachtýř nechtěně zasahuje do sousedního pozemku (který nepropachtoval), a vy jako vlastník nesete riziko sousedského sporu nebo vás soused vyzve k řešení neoprávněného užívání.
Dotační spory: Nepřesné hranice vedou k neshodám v datech LPIS (Land Parcel Identification System), což může pachtýři zkomplikovat nárok na dotace – a to se následně promítne do vaší ochoty platit vyšší pachtovné.
Geodet je potřeba, kdykoliv chcete mít jistotu o přesné poloze a výměře vaší parcely, a to s právní silou.
Pokud jsou původní značky (mezníky) zničené, posunuté nebo chybí, je nutné provést Vytyčení hranice pozemku. Geodet na základě Katastrální mapy určí přesné body a osadí nové, trvalé, úředně ověřené mezníky.
Pokud soused tvrdí, že ho pachtýř zasahuje, nebo pachtýř odmítá hospodařit na celé ploše, geodet vypracuje Geometrický plán na určení hranice a vyznačí hranici v terénu. Tento plán je právně závazný.
Při prodeji části pozemku, při dělení parcely nebo po Komplexních pozemkových úpravách (KPÚ) je geodet nezbytný pro vyhotovení geometrického plánu, který je podkladem pro zápis změny do Katastru.
Základní pravidlo vychází z občanského zákoníku a principu náhrady škody.
Pokud si vlastník nechá hranice obnovit pro svůj klid, prodej nebo z vlastní potřeby (kde neprokáže zavinění pachtýře), hradí náklady vlastník (pachtovatel). Jde o náklad spojený s výkonem vlastnického práva.
Pokud dojde ke zničení nebo posunutí mezníku v důsledku hospodaření pachtýře (např. při hluboké orbě, neopatrné manipulaci se stroji, úmyslném zaorání pro lepší operativu), jedná se o škodu, kterou způsobil pachtýř.
Váš nárok: Máte plné právo požadovat po pachtýři, aby uvedl pozemek do původního stavu na vlastní náklady. To zahrnuje objednání geodeta a úhradu veškerých nákladů spojených s obnovou mezníků.
Do pachtovní smlouvy musíte zahrnout ustanovení, které pachtýře zavazuje k:
Péči o mezníky: Pachtýř se zavazuje chránit veškeré hraniční znaky na pozemku a v jeho okolí.
Hrazení nákladů: V případě poškození nebo zničení hraničního znaku v důsledku hospodaření pachtýře, nese náklady na vytyčení hranice a osazení nových mezníků v plné výši pachtýř.
Tato doložka je klíčová – zbavuje vás rizika, že budete muset platit tisíce korun za každou nedbalost pachtýře.
Pokud máte podezření, že pachtýř nerespektuje hranice, postupujte takto:
Dokumentace: Pořiďte fotodokumentaci nejasné situace (např. zaoraného rohu parcely).
Písemná výzva: Zašlete pachtýři prokazatelnou výzvu k okamžitému zastavení obdělávání sporné plochy. Uveďte, že pokud nezajistí obnovu hranice do X dnů, objednáte geodeta na jeho náklady.
Objednání geodeta: Objednejte si geodeta sami. Geodet sepíše Protokol o vytyčení hranice, kde zaznamená, jaké značky byly obnoveny.
Vymáhání nákladů: Pošlete pachtýři fakturu za geodetické práce. Pokud odmítne uhradit, jedná se o další dluh z titulu náhrady škody.
Hrubé porušení: Neustálé porušování hranic a ignorování výzev k nápravě je hrubé porušení smlouvy a důvod pro okamžité odstoupení od pachtu (viz Článek 5).
Nejasné hranice jsou synonymem pro ztrátu peněz a kontrolu. Trvejte na tom, že vaše pachtovné je kalkulováno z přesné výměry. Vždy zajistěte, že smlouva zavazuje pachtýře k úhradě geodeta, pokud dojde ke zničení hraničních znaků v důsledku jeho hospodaření.
Následující článek bude: Předkupní právo: Musíte nabídnout půdu pachtýři a za jakou cenu?
(Článek 11 z vašeho seznamu)
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
Navazujeme na sekci III. Konec pachtu a spory. Tato fáze je kritická – zde se ukáže, zda pachtýř hospodařil řádně, a vy můžete uplatnit nárok na náhradu škody.
Pachtovní vztah končí v den sjednaný ve smlouvě (nebo po uplynutí výpovědní doby). V tomto okamžiku je klíčová povinnost pachtýře: vrátit vám pozemek ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení způsobenému řádným hospodařením.
Zákon nepopisuje přesně, co je to "řádné hospodaření," ale soudy ho definují jako péči řádného hospodáře.
Stav půdy a plodiny: Půda by neměla být vyčerpaná, zdevastovaná nebo znečištěná. Pachtýř by měl zachovat rovnováhu živin a provádět osevní postupy, které nevedou k úbytku organické hmoty.
Osevní postup (Předání): Je klíčové, co bylo na pozemku zaseto v roce ukončení pachtu. Pachtýř má právo sklidit plodiny, které zasel před ukončením pachtu. Nicméně pachtovní smlouva by měla řešit, zda pachtýř:
Zanechá pozemek připravený pro nového uživatele (např. vysetý pro následný rok, nebo osetý vhodnou ozimou plodinou, což se pak finančně vyrovná).
Provede podzimní orbu, aby byl pozemek připraven na jarní setí.
Nejčastější problémy při konci pachtu jsou ty, které brání vám nebo novému pachtýři v okamžitém užívání:
Zanechání odpadu/zbytků: Pachtýř zanechal na pozemku balíky slámy, skládky hnoje, stavební odpad (či dokonce zbytky po stavbách – viz Článek 7).
Zničené hranice: Zničené nebo zaorané mezníky (viz Článek 10).
Hrubá devastace: Poškození melioračních systémů, odvodnění, nebo naopak trvalé zaplevelení kvůli zanedbané péči.
Pokud pachtýř pozemek nepředá ve stavu vhodném pro řádné hospodaření, má to právní důsledky.
Pokud pozemek neodpovídá sjednanému (nebo zákonnému) stavu, postupujte takto:
Nikdy nepřebírejte pozemek bez protokolu.
Protokol musí obsahovat: Konkrétní datum a čas předání.
Vaše výhrady: Pokud má pozemek vady, do protokolu výslovně uveďte konkrétní vady, např.: "Zjištěno znečištění pozemku v severní části, pozemek není zorán, mezníky chybí."
Odmítnutí převzetí: Máte právo odmítnout pozemek převzít, dokud pachtýř závady neodstraní a pozemek neuvede do řádného stavu.
Pokud pachtýř vady neodstraní, můžete je odstranit sami a náklady po něm vymáhat.
Příklad: Pokud musíte na své náklady zorat pozemek, máte nárok požadovat po pachtýři náhradu nákladů za orbu.
Hrubá devastace: V případě závažného poškození půdy (např. snížení úrodnosti způsobené nevhodným hospodařením) musíte najmout odborníka nebo znalce, který vyčíslí hodnotu škody. Tuto částku pak vymáháte v rámci žaloby na zaplacení.
Pokud pachtýř odmítá pozemek vrátit vůbec (často pod zástupnou záminkou, např. "musí si sklidit zbytky úrody" – viz váš případ s parcelou p.č. 5935, kde se objevuje požadavek na vyměření), jedná se o neoprávněné zadržování pozemku po konci smlouvy (viz Článek 13). Zde je jediná cesta žaloba na vyklizení.
Nikdy nepřebírejte pozemek bez písemného protokolu s uvedením všech vad. Řádné hospodaření je v prvé řadě nezanechání škod a zajištění okamžitého využití pozemku pro další pěstební cyklus. Vady použijte jako páku pro navýšení pachtovného u nového nájemce nebo jako podklad pro vymáhání finanční náhrady po stávajícím.
Následující článek bude: Nechce vrátit? Neoprávněné zadržování pozemku po konci smlouvy.
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
važujete-li prodej propachtované zemědělské půdy, je zásadní vědět, zda vám zákon nebo smlouva ukládá povinnost nabídnout pozemek nejdříve pachtýři. Tato otázka má přímý dopad na prodejní cenu a rychlost transakce.
Pachtýř zemědělské půdy nemá ze zákona automatické předkupní právo na propachtovaný pozemek.
Zánik práva: Ačkoliv se toto právo v minulosti objevovalo (zejména v kontextu spoluvlastnictví před rokem 2018), dnes již zaniklo.
Váš Postoj: Pro vás to znamená, že nemusíte pachtýři svůj pozemek nabízet vůbec. Půdu můžete prodat komukoli, kdo nabídne nejvyšší cenu, a to i investorovi.
Existují dvě hlavní situace, kdy se vás předkupní právo týká:
Pokud vlastníte pozemek v ideálním podílu společně s dalším spoluvlastníkem (např. po dědictví), platí zákonné předkupní právo:
Spoluvlastník má přednost: Před prodejem svého podílu třetí straně musíte svůj podíl nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům (např. rodinným příslušníkům) za stejných podmínek a za stejnou cenu, jakou vám nabízí kupec zvenčí.
Vztah k pachtýři: Ani v tomto případě nemusíte nic nabízet pachtýři. Nabídka směřuje pouze ke spoluvlastníkům.
Pokud jste si výslovně sjednali předkupní právo přímo ve vaší pachtovní smlouvě ve prospěch pachtýře, jste jím vázáni. Tato doložka je pro vlastníka nevýhodná a neměla by být součástí smluv.
Předkupní právo může být také zapsáno jako věcné právo v Katastru nemovitostí (zpravidla ve prospěch státu, obce nebo jiné třetí osoby). Vždy si zkontrolujte List vlastnictví (LV) – část D.
I když pachtýř nemá zákonné právo, má největší ekonomický zájem půdu koupit. Strategicky je výhodné ho informovat.
Pokud jste s pachtýřem sjednal/a pachtovné na tržní úroveň (), vaše pozice je silná:
Atraktivita pro investory: Pacht s vysokým výnosem (rentou) je atraktivní pro investory, což zvyšuje tržní cenu pozemku.
Pachtýř má motivaci: Pachtýř je vázán vaší smlouvou a ví, že ztráta tohoto bloku půdy ho ohrozí v dotačním systému a zkomplikuje mu hospodaření. Bude tedy ochoten zaplatit strategickou prémii.
Stanovte si tržní cenu: Zjistěte si, jaká je aktuální tržní cena pozemku (např. ).
Informujte pachtýře: Slušně ho informujte, že uvažujete o prodeji a že preferujete rychlé jednání za cílovou cenu Kč.
Vyjednávejte shora: Pachtýř bude pravděpodobně reagovat s nabídkou. Využijte toho, že pro něj je půda nejcennější, a vyjednávejte o ceně směrem nahoru.
Pokud se prodává pozemek zatížený pachtem:
Pacht je Zapsán v Katastru (KN): Kupující je vázán celou pachtovní smlouvou až do jejího konce. To je výhoda pro pachtýře, ale prodejní cena může být o něco nižší, protože kupující nemůže pozemek hned užívat. (Viz Článek 3).
Pacht Není Zapsán v KN: Nový vlastník není pachtem vázán a může pachtýři dát výpověď v zákonné lhůtě (12 měsíců k 1. říjnu), i když by smlouva měla trvat déle. Prodej je pro kupujícího snazší (může rychleji získat půdu), ale pro vás to může znamenat, že budete čelit hrozbě žaloby od pachtýře za škodu.
Pachtýř ze zákona nemá předkupní právo. Vaše strategická výhoda je v tom, že pachtýř má největší ekonomickou motivaci k nákupu za nejvyšší cenu. Slušný a výnosný pacht (např. za ) prodejní cenu nesnižuje, ale láká investory a vytváří silnou vyjednávací páku.
Pokračujeme v sekci Konec pachtu a spory. Co dělat, když pachtovní smlouva skončila (uplynula doba, nebo jste řádně vypověděl/a), ale pachtýř odmítá pozemek vyklidit a nadále ho užívá?
Tato situace představuje nejzávažnější akt vzdoru pachtýře. Jeho jednání je po zániku pachtovní smlouvy neoprávněné a jedinou účinnou cestou k získání majetku zpět je soudní řízení.
Po zániku pachtu (ať už uplynutím doby, nebo řádnou výpovědí) má pachtýř povinnost pozemek bezodkladně vyklidit a vrátit jej ve stavu odpovídajícím řádnému hospodaření (viz Článek 12).
Okamžik neoprávněnosti: Zadržování pozemku po datu zániku smlouvy se stává neoprávněným zásahem do vašeho vlastnického práva.
Pachtýřské kličky: Pachtýři často používají zástupné problémy jako záminku k nevydání pozemku (např. "Musím nejdřív sklidit úrodu," "Požaduji předchozí nové vyměření geodetem" – což je přesně váš případ s neoprávněným podmiňováním).
Váš Postoj: Jakékoli podmínky pro vrácení pozemku jsou irelevantní a neplatné. Pacht skončil, povinnost vyklidit je nepodmíněná.
Pasivita v této fázi znamená, že pachtýř může hospodařit další rok. Musíte jednat tvrdě a rychle.
Okamžitě odešlete pachtýři prokazatelnou výzvu (datová schránka, doporučený dopis s dodejkou):
Konstatování zániku: Jasně uveďte, kdy pacht skončil.
Žádost o Vyklizení: Vyzvěte ho k okamžitému vyklizení pozemku a stanovení krátké lhůty (např. 7 dní).
Bezdůvodné Obohacení: Uveďte, že za dobu po zániku smlouvy, kdy pozemek neoprávněně užívá, po něm budete vymáhat náhradu z titulu bezdůvodného obohacení (tj. ve výši obvyklého pachtovného – ), a to za každý den zadržování.
Pokud pachtýř na první výzvu nereaguje a pozemek nevyklidí:
Nutný krok: Zašlete Předžalobní výzvu (viz Článek 14) s jasným sdělením: pokud pozemek nevyklidí a nezaplatí dluh do stanovené lhůty (např. 7 dní), podáte žalobu na vyklizení pozemku a žalobu na zaplacení dluhu (včetně úroků a nákladů řízení).
Pokud pachtýř neuposlechne, žaloba na vyklizení pozemku (tzv. petit na vyklizení) je jediný nástroj, který vám umožní získat násilně zadržovaný majetek zpět.
Žaloba se skládá ze dvou částí:
Žaloba na vyklizení: Cílem je, aby soud vydal rozsudek, který pachtýři nařídí pozemek vyklidit.
Žaloba na zaplacení: Vymáhání dlužného pachtovného z minulosti a náhrady z titulu bezdůvodného obohacení za dobu neoprávněného zadržování (v tržní výši ).
Nečekejte: Podání žaloby přeruší běh promlčecí lhůty a nutí pachtýře jednat. Proces je zdlouhavý (často trvá 1–2 roky), ale rozsudek je vykonatelný.
Pokud pachtýř neuposlechne ani pravomocný soudní rozsudek (což se stává), přechází se do fáze exekuce (viz Článek 17).
Soudní Exekutor: Požádáte soudního exekutora, aby provedl exekuci na vyklizení.
Asistence: Exekutor za asistence policie a soudního vykonavatele fyzicky donutí pachtýře pozemek opustit a umožní vám převzetí. Náklady exekuce platí pachtýř.
Neoprávněné zadržování pozemku po konci smlouvy je hrubý nátlak. Nikdy neakceptujte zástupné problémy (jako požadavek na vyměření). Jedinou obranou je rychlá předžalobní výzva a následná Žaloba na vyklizení pozemku. Získání kontroly nad půdou je prioritou před vymáháním dluhu.
Následující článek bude: Promlčení dluhu: Lhůty pro vymáhání pachtovného a bezdůvodného obohacení. (Článek 14 z vašeho seznamu)
By Michal Eshop Eshop víno, levandule
Weby a eshopy Weby a eshopy
Nábytek Design, nábytek
Neoprávněné zadržování pozemku po zániku pachtovní smlouvy je nejzávažnější akt vzdoru ze strany pachtýře a představuje přímý útok na vaše vlastnické právo. Pachtýř často používá zástupné problémy (např. požadavek na nové vyměření nebo na vyrovnání úrody), aby získal čas a mohl hospodařit další sezónu.
V této situaci je nutné jednat rychle a nesmlouvavě, neboť pasivita vede k další finanční ztrátě a ztrátě kontroly nad půdou.
Ať už pacht skončil uplynutím sjednané doby, nebo jste řádně podal/a výpověď pro hrubé porušení (neplacení, viz Článek 5), má pachtýř nepodmíněnou povinnost pozemek vyklidit a vrátit.
Zánik pachtu: Od data zániku pachtu je jakékoli další užívání pozemku neoprávněné. Pachtýř nemá nárok na žádnou výpovědní lhůtu ani na prodloužení užívání.
Bezdůvodné obohacení za zadržování: Za dobu, po kterou pachtýř pozemek neoprávněně zadržuje, vám náleží finanční náhrada z titulu bezdůvodného obohacení (stejně jako v případě absence smlouvy, viz Článek 6). Tato náhrada musí odpovídat obvyklému tržnímu pachtovnému (tj. vaší cílové sazbě ).
Odstranění zástupných důvodů: Pachtýřovy požadavky (např. na geodetické vyměření) jsou irelevantní a neplatné. Pachtýř je vázán údaji z Katastru, které má k dispozici.
Ve chvíli, kdy pachtýř odmítá pozemek vrátit, musíte zahájit právní kroky, které vedou k donucení.
I když pacht skončil, musíte pachtýře vyzvat k vyklizení, abyste si zajistil/a právní čistotu pro soudní řízení.
Forma: Pouze datová schránka nebo doporučený dopis s dodejkou.
Obsah: Jasné konstatování data zániku pachtu, stanovení krátké a konečné lhůty pro vyklizení (např. 5–7 dní) a upozornění na vymáhání bezdůvodného obohacení v tržní výši za každý den prodlení.
Pokud pachtýř neuposlechne ani první výzvu, následuje Předžalobní výzva (viz Článek 14).
Účel: Zákonný krok, který nutí pachtýře k poslednímu pokusu o mimosoudní řešení a dává základ pro uplatnění nákladů na právní zastoupení u soudu.
Zahrnutí nároků: Předžalobní výzva musí obsahovat jak požadavek na vyklizení pozemku, tak i požadavek na zaplacení dlužného pachtovného a náhrady za neoprávněné užívání po zániku smlouvy.
Pokud pachtýř neuposlechne předžalobní výzvu, jediným účinným nástrojem je Žaloba na vyklizení pozemku (tzv. reivindikační žaloba).
Cíl: Získat pravomocný rozsudek, který pachtýři pod hrozbou exekuce nařídí pozemek opustit.
Dvojí nárok: Žalobu typicky spojíte s Žalobou na zaplacení (dlužné pachtovné a bezdůvodné obohacení).
Doložení: U soudu musíte doložit List vlastnictví (prokazující vaše vlastnictví) a prokazatelné ukončení pachtovní smlouvy (výpověď, protokol o zániku).
Priorita: V soudním řízení je vyklizení nejvyšší prioritou, protože vám vrací kontrolu nad majetkem. Vymáhání dluhu je sekundární, i když důležité.
Soudní řízení může trvat 1–2 roky. Pokud získáte pravomocný rozsudek na vyklizení a pachtýř ho stále ignoruje, přichází na řadu soudní exekutor (viz Článek 17).
Exekutorova role: Exekutor zahájí exekuci na vyklizení. Za asistence Policie ČR a technické pomoci (např. zámečníka) pachtýře fyzicky donutí pozemek opustit.
Náklady: Veškeré náklady spojené s exekucí hradí dlužník (pachtýř).
Pachtýř, který zadržuje pozemek, vás okrádá o čas a peníze (včetně potenciálního výnosu ). Nevyjednávejte o zástupných problémech. Pacht skončil. Jediná obrana je rychlé a prokazatelné zaslání Předžalobní výzvy a následné podání Žaloby na vyklizení pozemku.
Následující článek bude: Promlčení dluhu: Lhůty pro vymáhání pachtovného a bezdůvodného obohacení.
(Článek 14 z vašeho seznamu)
Strana 1 z 3
