Pachtovní smlouva je základním kamenem ochrany vašeho majetku a práv. Její správné a kompletní sepsání je nejlepší prevencí budoucích sporů. V kontextu pachtu zemědělské půdy by smlouva měla být maximálně precizní, aby nedala pachtýři prostor pro výklad ve svůj prospěch. Níže jsou uvedeny klíčové náležitosti, které musí každá robustní pachtovní smlouva obsahovat, a to nad rámec obecných požadavků občanského zákoníku.

 

1. Přesná specifikace smluvních stran

 

Identifikace musí být naprosto jednoznačná:

  • Vlastník (Pachtovatel): Jméno, příjmení, adresa trvalého bydliště, datum narození / IČ, sídlo (u právnické osoby). Pokud je spoluvlastníků více, musí být ve smlouvě uvedeni všichni a musí smlouvu podepsat, nebo musí být pachtovatel řádně zmocněn.

  • Pachtýř: Jméno, příjmení / Název společnosti, IČ, sídlo a jméno a funkce osoby oprávněné jednat za společnost.

 

2. Předmět pachtu: Nezpochybnitelné určení pozemků

 

Toto je kritický bod pro případné budoucí spory, zejména o neoprávněné užívání (bezdůvodné obohacení). Pozemky musí být určeny tak, aby nebylo pochyb o rozsahu užívání:

  • Klíčové identifikátory: Uveďte parcelní číslo, katastrální území a výměru pozemku (v m² nebo ha), jak jsou zapsány v katastru nemovitostí Nikdy nevycházejte jen z mapy, ale vždy z listu vlastnictví.

  • Pacht pronajímá jen část: Pokud pachtujete pouze část pozemku, je nezbytné přiložit geometrický plán a do smlouvy uvést, že pacht se vztahuje pouze na vymezenou část dle tohoto plánu, včetně určení přesné výměry této části.

  • Účel pachtu: Stanovte, že pozemek je propachtován výhradně k zemědělskému účelu (řádnému hospodaření). Tím se vyhnete jeho nechtěné komerční nebo stavební exploataci.

 

3. Pachtovné (Nájemné) a Platební podmínky

 

Nejčastější zdroj sporů. Detaily musí být jasné a závazné:

  • Výše pachtovného: Uveďte přesnou částku buď na hektar/rok nebo celkovou částku za rok. Měla by být uvedena v české měně (Kč).

  • Splatnost: Jasně stanovte den splatnosti (např. do 30. září daného roku) a platební interval (obvykle ročně pozadu).

  • Způsob platby: Uveďte konkrétní číslo bankovního účtu vlastníka. Vylučte platbu v hotovosti, která je obtížně prokazatelná.

  • Valorizační doložka: Pro zachování reálné hodnoty pachtovného je doporučeno zakomponovat doložku o inflační úpravě (valorizaci) pachtovného, např. navázanou na roční index spotřebitelských cen ČSÚ.

 

4. Délka pachtu a Výpovědní doba

 

Ať už volíte dobu určitou, nebo neurčitou (viz článek 4), musíte definovat pravidla pro ukončení pachtu:

  • Pacht na dobu neurčitou: Ze zákona platí šestiměsíční výpovědní doba k 1. říjnu. Vždy se doporučuje toto ustanovení ve smlouvě výslovně potvrdit a popsat způsob doručení výpovědi (doporučený dopis s dodejkou / datová schránka).

  • Pacht na dobu určitou: Stanovte jasné datum ukončení. Po uplynutí této doby pacht automaticky končí bez nutnosti výpovědi. Nicméně, buďte obezřetní – pokud pachtýř užívá pozemek i po datu ukončení déle než jeden měsíc a vlastník proti tomu neprotestuje, pacht se může automaticky obnovit na tutéž dobu. Proto je nutné vždy na konci pachtu písemně upozornit na jeho konec.

 

5. Sankce, Úroky z prodlení a Ujednání o dluhu

 

Nejdůležitější sekce pro řešení vašeho aktuálního problému s neplacením (Stop neplacení bude detailně popsáno v článku 5).

  • Úrok z prodlení: Ačkoliv je stanoven zákonem, vždy jej do smlouvy uveďte. Tím na něj pachtýře upozorníte. Uveďte, že pachtovatel má právo na zákonný úrok z prodlení (aktuálně v roce 2024 to je repo sazba ČNB + 8 procentních bodů, což je přes 15%).

  • Smluvní pokuta: Můžete sjednat smluvní pokutu za závažné porušení smlouvy (např. neplacení po dobu delší než X měsíců, nebo změna užívání pozemku bez souhlasu). Smluvní pokuta motivuje pachtýře k plnění závazků, a co je klíčové, je splatná bez ohledu na to, zda vznikla škoda. Pozor: Smluvní pokuta musí být přiměřená.

  • Důvod pro okamžitou výpověď: Jasně definujte, že neuhrazení pachtovného do sjednaného data splatnosti nebo i jen částečné neplacení je považováno za hrubé porušení smlouvy a dává pachtovateli právo na okamžité odstoupení od smlouvy bez výpovědní doby.

 

6. Další nezbytná ujednání

 

  • Souhlas se zápisem do Katastru: Doporučte a ujednejte si zápis pachtu do katastru nemovitostí (viz článek 3). To vám dává největší právní ochranu.

  • Vyloučení podnájmu (poddělení): Zakažte pachtýři, aby pozemek přepachtoval třetí straně (pokud si to nepřejete), a to i formou ústní dohody či záměny pozemků (viz článek 8).

 

✍️ Co si odnést?

 

Napište smlouvu tak, jako byste očekávali, že pachtýř bude své povinnosti porušovat. Detailnost smlouvy je přímo úměrná síle vaší pozice v budoucím sporu. Vzorové smlouvy na internetu často neobsahují sankční doložky a specifikaci pro hrubé porušení, což jsou nejdůležitější části pro případ, že pachtýř přestane platit. Investice do konzultace s advokátem před podpisem je vždy levnější než soudní spor o dlužné pachtovné.

Následující článek bude: Pachtovné pod lupou: Jak určit obvyklou cenu a vyjednávat o reálné sazbě.